Kadastraal Inkomen voor onroerende goederen in het buitenland.

Niet langer belast op theoretische huurwaarde

Bezit je privé als Belgische belastingplichtige onroerend goed in het buitenland? Dan ben je verplicht de brutohuurgelden of de theoretische huurwaarde (of voor sommige landen een buitenlandse fictieve huurwaarde)aan te geven in je aangifte personenbelasting. Het aangegeven bedrag werd veelal niet effectief belast, maar werd wel in rekening genomen voor het bepalen van het belastingtarief dat van toepassing is op de andere Belgische inkomsten (zogenaamde vrijstelling met progressievoorbehoud). Het gevolg is dat hierdoor de belastingdruk op de Belgische inkomsten wel stijgt.

Onroerende goederen gelegen in België daarentegen moet je slechts aangeven aan de hand van het kadastraal inkomen (KI). Tenzij het verhuurd wordt aan een huurder die het beroepsmatig aanwendt. Het Belgisch KI ligt merkelijk lager dan de huurwaarde die bij de buitenlandse onroerende goederen wordt gebruikt. Of anders gezegd Belgisch onroerend goed wordt voor een lager bedrag aangegeven dan buitenlands onroerend goed. Vandaar dat Belgen, met een onroerend goed in het buitenland, zich gediscrimineerd voelden en dit met succes aanvochten bij het Europees Hof van Justitie. Ondertussen heeft de Belgische wetgever de regeling moeten aanpassen, wat voor de meeste Belgen met onroerend goed in het buitenland, goed nieuws betekent!

2021, het jaar waar ook alle buitenlandse onroerende goederen een KI toegekend krijgen. 

Dit geldt enkel voor buitenlandse goederen die in handen zijn van een natuurlijk persoon , onderworpen aan de personenbelasting (of aan bepaalde aan de rechtspersonenbelasting (RPB) onderworpen rechtspersonen). Voor Belgische vennootschappen met onroerende goederen in het buitenland wordt er geen KI toegekend.

Het KI voor buitenlandse onroerende goederen (dus ook voor onroerende goederen gelegen buiten de EU) wordt voortaan op dezelfde manier vastgesteld als het KI voor Belgische onroerende goederen, nl. aan de hand van de normale netto huurwaarden op 1 januari 1975. De Belgische wetgever gaat ervan uit dat dit referentiebedrag niet voorhanden is en heeft daaromeen techniek ontwikkeld om de verkoopwaarde van 1975 vast te stellen aan de hand van de actuele verkoopwaarde.
Deze actuele verkoopwaarde zal gedeeld worden door een correctiefactor (om zo tot de verkoopwaarde te komen van 1975). Voor het jaar 2020 bedraagt die factor 15,036. Eenmaal men de verkoopwaarde heeft van het onroerend goed op het referentietijdstip (nl 1 januari 1975), wordt het bedrag nog vermenigvuldigd met 5,3%. Zo wordt de verkoopwaarde van 1975 terug gebracht tot een fictieve huurwaarde (KI). Belangrijk te vermelden is dat de buitenlandse belasting niet meer aftrekbaar is. Ondertussen is de correctiefactor voor 2021 ook gepubliceerd.  Deze bedraagt voor 2021 : 15,018.

Wat er van jou verwacht wordt.

Bezit je bijvoorbeeld een buitenverblijf in het buitenland dan dien je de discus hiervan op de hoogte te brengen. Verwerf je dit jaar zulk een buitenverblijf dan heb je 4 maanden de tijd om dit te doen. Wanneer je echter reeds een buitenverblijf bezit van voor eind 2020 dan heb je tijd tot eind 2021 om dit bij de fiscus aan te geven. Heb je in uw belastingaangifte over inkomstenjaar 2019 (of doe je dit in de nog in te dienen aangifte over inkomstenjaar 2020) jouw buitenlands buitenverblijf aangegeven dan zal de fiscus je in de loop van 2021 zelf contacteren en je de nodige vragen om zo het kadastraal inkomen te kunnen bepalen.

Wat met het verleden ?

 
Het is mogelijk dat je vroeger een te hoog bedrag hebt aangegeven. De aangegeven brutohuurgelden of de theoretische huurwaarde is meestal hoger dan deze nieuwe regeling. Het indienen van een bezwaar of ambtshalve ontheffing behoort dan ook tot de mogelijkheden.
 

Besluit 

 
Vanaf aanslagjaar 2022 wordt er niet langer een onderscheid gemaakt naargelang het gaat om een in België gelegen onroerend goed of een in het buitenland gelegen onroerend goed. Daar waar tot en met aanslagjaar 2021 het belastbaar inkomen van een in België gelegen onroerend goed werd vastgesteld aan de hand van het kadastraal inkomen, is dat vanaf aanslagjaar 2022 ook het geval voor in het buitenland gelegen onroerende goederen. Voor de meeste Belgen in deze situatie zal de belastingdruk hierdoor dalen.
 
Vragen? Contacteer je accountant.