Franse vastgoedtaks van 3%: strengere verplichtingen voor buitenlandse vennootschappen

Buitenlandse vennootschappen die rechtstreeks of onrechtstreeks vastgoed in Frankrijk aanhouden, krijgen te maken met strengere rapporteringsverplichtingen. De wet van 25 juni 2026 wijzigt de regels rond de jaarlijkse taks van 3% op de verkoopwaarde van in Frankrijk gelegen vastgoed. Vooral buitenlandse vennootschappen en andere entiteiten met Franse vastgoedbelangen moeten hun situatie tijdig analyseren. 

Vrijstelling betekent niet dat er geen aangifte nodig is 

Een vennootschap kan vrijgesteld zijn van de effectieve betaling van de 3%-taks, maar toch verplicht zijn om jaarlijks een aangifte in te dienen. De vroegere mogelijkheid om zich ertoe te verbinden bepaalde informatie enkel op verzoek van de Franse belastingadministratie te bezorgen, werd afgeschaft. In de betrokken situaties is de vrijstelling voortaan afhankelijk van het naleven van de jaarlijkse aangifteplicht. 

In de aangifte moeten onder meer de volgende gegevens worden opgenomen: 

1. de ligging en de kenmerken van het vastgoed; 
2. de verkoopwaarde van het vastgoed op 1 januari; 
3. de identiteit en het adres van vennoten, aandeelhouders of andere leden die meer dan 1% van de rechten bezitten; 
4. het aantal rechten of effecten dat iedere betrokkene aanhoudt. 

De jaarlijkse aangifte moet uiterlijk op 15 mei worden ingediend. 

Verplichte vertegenwoordiger in Frankrijk 

Buitenlandse entiteiten die geen vaste inrichting in Frankrijk hebben, moeten voortaan een natuurlijke persoon of rechtspersoon aanwijzen die in Frankrijk gevestigd of gedomicilieerd is. Deze vertegenwoordiger moet gemachtigd zijn om communicatie, procedurestukken en kennisgevingen van de Franse belastingadministratie met betrekking tot de controle van de 3%-taks te ontvangen. De gegevens van deze vertegenwoordiger moeten in de aangifte worden vermeld. 

Eerste praktische toepassing in 2027 

Hoewel de nieuwe bepalingen op 27 juni 2026 in werking zijn getreden, zullen ze voor het eerst praktisch worden toegepast bij de aangifte die uiterlijk op 15 mei 2027 moet worden ingediend. Ook de eventuele aanwijzing van een vertegenwoordiger in Frankrijk moet voor het eerst in deze aangifte worden opgenomen. 

Wie moet extra waakzaam zijn? 

Een grondige analyse is aangewezen wanneer een buitenlandse vennootschap: 

1. rechtstreeks vastgoed in Frankrijk bezit; 
2. via een of meerdere andere vennootschappen onrechtstreeks Frans vastgoed aanhoudt; 
3. participeert in een Franse vennootschap die zelf eigenaar is van vastgoed; 
4. deel uitmaakt van een ruimere eigendomsstructuur met Franse en buitenlandse vennootschappen. 

De nationaliteit van de vennootschap die juridisch eigenaar is van het vastgoed volstaat dus niet om te bepalen of de 3%-taks van toepassing is. De volledige eigendomsstructuur moet worden onderzocht. 

Bereid de aangifte tijdig voor 

Vennootschappen met Franse vastgoedbelangen doen er goed aan om nu al na te gaan: 

1. hoe de eigendomsstructuur is opgebouwd; 
2. of een vrijstelling van de 3%-taks van toepassing kan zijn; 
3. welke aandeelhouders of vennoten meer dan 1% van de rechten bezitten; 
4. of hun identificatiegegevens en adressen beschikbaar zijn; 
5. wat de verkoopwaarde van het vastgoed op 1 januari is; 
6. of er een vaste inrichting in Frankrijk aanwezig is; 
7. of een vertegenwoordiger in Frankrijk moet worden aangewezen; 
8. of vóór 27 juni 2026 een vroegere verbintenis tot informatieverstrekking werd aangegaan. 

Het is belangrijk om niet te wachten tot het voorjaar van 2027. Het verzamelen van informatie over de eigendomsstructuur, de aandeelhouders en de waarde van het vastgoed kan de nodige voorbereiding vragen. Een tijdige analyse verkleint het risico dat bij de aangifte blijkt dat essentiële informatie ontbreekt. 

DP&C France kan ondernemingen begeleiden bij het bepalen van hun verplichtingen inzake deze vastgoedtaks.