Residentieel vastgoed binnenkort uitgesloten van fiscaal gunstregime

Ben je eigenaar van een familiale vennootschap of onderneming met residentieel vastgoed of bouwgronden? Dan is het nú het moment om je overdrachtsplannen onder de loep te nemen. Want vanaf 1 januari 2026 verandert er heel wat aan de fiscale voordeeltarieven bij schenking of vererving. 

Wat ligt er op tafel? 

Op 3 oktober 2025 keurde de Vlaamse Regering een voorontwerp van Programmadecreet goed. Dat ontwerp voorziet een stevige hervorming van het gunstregime in de erf- en schenkbelasting voor familiale vennootschappen en ondernemingen.  

Het voorontwerp dient nog goedgekeurd te worden in het parlement, maar de grote lijnen van de hervorming lijken reeds vast te liggen. Indien het decreet effectief wordt aangenomen, zullen de nieuwe bepalingen in werking treden op 1 januari 2026. 

De rode draad doorheen de nieuwe regels is duidelijk: totale uitsluiting van residentieel vastgoed. 

Wat verandert er concreet? 

Familiale vennootschappen 

• Residentieel vastgoed en bouwgronden uitgesloten 
  Woningen en bouwgronden vallen niet langer onder het gunstregime. Enkel het deel van de aandelen dat géén residentieel vastgoed vertegenwoordigt, blijft genieten van het verlaagd tarief of de vrijstelling. 
• Verplichte waardering door expert 
  Je zal een verslag moeten laten opmaken door een onafhankelijke bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant. Die moet duidelijk aangeven hoeveel van de vennootschapswaarde toe te schrijven is aan residentieel vastgoed. 
• Uitbreiding test-attest 
  Bij de aanvraag van het test-attest of jouw vennootschap kwalificeert als familiale vennootschap, kan je ook aan VLABEL bevestiging vragen of de waardering van je aandelen correct is. Voor erfbelasting komt er een gelijkaardig attest, maar dat focust enkel op de waardering. 
• Afschaffing van de huidige toetsing 
  De bestaande parameters (verhouding lonen enVastgoed vs. totaal activa) verdwijnen. De beoordeling van ‘echte’ en ‘oneigenlijke’ economische activiteit gebeurt door het uitsluiten van residentieel vastgoed. 

Familiale ondernemingen 

• Strengere uitsluiting van bewoning 
  Tot nu toe werden enkel woningen die ‘hoofdzakelijk’ als woning dienden uitgesloten. Dat woord verdwijnt. Gevolg: élk onroerend goed dat (deels) als woning dient, valt volledig buiten het gunstregime. 
• Bouwgronden expliciet uitgesloten 
  Ook bouwgronden komen uitdrukkelijk niet in aanmerking voor de fiscale voordelen. 

Overgangsregeling 

De nieuwe regels gaan in op 1 januari 2026. Voor schenkingen tussen 1 januari en 31 maart 2026 geldt een overgangsregeling: je krijgt dan 60 dagen extra om het waarderingsverslag aan VLABEL te bezorgen.