Enige eigen woning: strengere voorwaarden vanaf 2026

Het Programmadecreet 2026, goedgekeurd in oktober 2025, bevat een reeks verstrengde voorwaarden over het verlaagde verkooprecht, vandaag aan het tarief van 2%.  

Wat is de huidige regeling tot eind 2025? 

Wie vandaag een enige en eigen woning koopt in Vlaanderen, betaalt slechts 2% verkooprechten in plaats van het standaardtarief van 12%. 

Hiervoor dien je aan volgende voorwaarden te voldoen: 

• Geen bezit van de volle eigendom van een andere woning of bouwgrond. 
• Inschrijving in het bevolkingsregister op het adres van de woning binnen drie jaar na de authentieke akte. 
• Geen minimumduur voor het behoud van die inschrijving.  

Welke regels zijn er van kracht vanaf 1 januari 2026? 

1. Je domicilie moet minstens één jaar behouden blijven: niet alleen inschrijven binnen drie jaar, maar ook ononderbroken één jaar ingeschreven blijven. Dit betekent dat je, in tegenstelling tot voorheen, niet meer binnen het jaar kan verhuizen naar een andere woning, mét behoud van het verlaagde tarief. 
2. Enkel natuurlijke personen kunnen nog kopen tegen het verlaagde tarief: koop je samen met een vennootschap, dan geldt 12% op het volledige bedrag. 
3. Aankoop van volle eigendom wordt verplicht: gesplitste aankopen (vruchtgebruik /blote eigendom) vallen uit de gunstregeling. 

Dit betekent dat er in principe geen optimalisatie meer mogelijk zal zijn, waarbij een deel van de woning met de vennootschap wordt aangekocht. Bijvoorbeeld een praktijkruimte dat voor professionele doeleinden wordt gebruikt, maar wel volledig in de woning zit.  

Let op: er geldt een overgangsregeling voor de onderhandse verkoopovereenkomsten die nog getekend worden tot en met 31 december 2025. Onderhandse overeenkomsten getekend vóór 1 januari 2026 zullen onder de oude regels blijven vallen, ook al volgt de authentieke akte later. Vraag dus zeker na bij de opmaak van compromis of akte of de correcte clausules werden opgenomen zodat de toepasselijkheid van de oude regelgeving hieruit blijkt.  

Deze wijzigingen zullen een grote impact hebben op de vastgoedplanning en fiscale optimalisatie of familiale planning door middel van de gesplitste aankoop.  

Wil je graag nog meer informatie? 

💡Neem contact op met Dieter Bruneel via dieter.bruneel@denp.be om tijdig te anticiperen op de verstrengde voorwaarden op het verlaagde verkooprecht.